房贷提前还款吃亏吗?李永乐老师讲贷款利息

作者: admin 分类: 科学 发布时间: 2021-09-07 22:24

        最近有小朋友跟我说呀,他最近买了个房子,再买房子呢。有两种还款方式,等额本金和等额本息。他问我这两种方式有什么区别?还有人跟他说呢,你如果贷了款,就不要提前还款。因为提前还款的话,前面的利息就白还了。这些说法都对不对呢?咱们呢今天这项研究一下这个问题。

        首先呢我们。来研究一下房屋贷款的一些基本问题啊,房屋贷款你到银行去啊,要么用公积金贷款,要么用商业贷款。在贷款的时候呢。我们首先要知道一个年化利率对吧?比如说吧啊这个年化利率呢是6%,年化利率6%,对吧?如果年化利率是6%的话,那么月利率就是百分之。0.5对吧?因为一年有12个月,你每个月呢会还一次钱啊,那么你每个月还的钱呢,都包含本金和利息两个部分。我们为了使这个问题简化我们假设呀。一共就贷款了12万元,贷款了12万元,而且呢一年还清啊一年还清。

        一年每个月都要还嘛,所以一共是分为12期啊,我们贷款的时候也是按月还的。比如说呢你如果贷款十年呢,就是120期,贷款30年就是367,每个月都要还,对吧?你每个月所还的钱既包含本金,又包含利息,你一共需要还多少利息呢?有人说在这个很简单啊,你看我一共贷了12万,一年就还清,一年利率不是6%嘛,所以啊我们就可以算出这个利息了。啊,说这个利息呢?就是12万元再乘以6%,结果呢就是0.72万元,也就是7200块钱,这个做法对不对呢?错啊,这个是错误的。你如果真的去贷款,你最后会发现的你还的钱呢远远没有7200块钱这么多啊,为什么呢?咱们来研究一下啊。首先呢我们先来说第一种方式叫做。等额本金。

        等额本金。什么叫等额本金呢?你每个月还的钱里面呢,你的本金数量是固定的。比如说你一共欠了12万啊,分12期还,所以每一期就还12万除以12 7等于1万元就行了。所以在这种方式下啊,你每个月的本金偿还,每个月本金偿还12万元除以12期,结果是1万元,一个月还1万块钱。但是你不光要还本金,你还得还利息,对不对?你还利息每个月还多少呢?这就不一样了。我们首先看第一个月第一个月呀,你欠银行12万。然后呢,银行说我的月利率是0.5%,所以我要收你0.5%的利息,这么一算就是600元。也就是说在。

        在第一个月的时候,你需要还600块钱利息,这900块钱利息是怎么产生的?是你所欠的12万元在一个月之内产生的利息,也就是之前产生的利息。之后他并没有收益,对吧?好了,那么第二个月又如何呢?你要注意在第二个月的时候,因为你每个月本金还1万呢,所以第二个月你不欠银行12万了,你只欠银行11万元了。那么银行再收你0.5%的利息,所以就是550元。按照这种算法,一直到第12个月,你只欠银行1万元了。银行收你0.5%的利息,结果是多少?结果是50元。

        所以每个月你还的利息是不一样的啊,从最开始每个月600到最后每个月50。第一个月你一共就要还10600。第二个月你就还10550。第三个月你要还10500,一直到最后一最后一个月10050元,你一共花了多少利息啊?那就是600家550一直加加加到50,这是一个等差数列,对不对?我们知道等差数列也可以这么做啊,先算个平均值。600加50除以2,结果是325元,平均每个月325,多少个月,12个月,结果多少,3900元?也就是说,你利用这种方式还款的话,你最后一共还的利息是3900,哎,为什么不是7200呢?很简单,就是因为他算利息时是看你还欠银行多少本金。你一直在还本金,对不对?所以你本金会越建越少。

        因此你最后还的这个利息是不到7200元的啊,就是这么一个原因,等额本金法呢,它有一个好处,就是他每个月还的本金是固定的啊,所以呢。总的还款额相对比较少一些,那么相对于这个等额本金法,还有另外一种方式叫做等额本息。等额本息。什么叫做等额本息呢?显而易见啊,等额本息的意思就是每个月还的本金和利息之和是不变的啊,那这个该怎么办呢?这个算法稍微复杂一点啊,我们首先把这个模型设的简单一点。我们假设啊你呢这个一共贷款或者说欠款,最开始呢叫A0,但是呢你还了一个月之后,欠款就是ae了。再还一个月欠款就是A2一直到第12个月还完欠款就是A12,A12等于几,是不是应该等于零啊,因为你12个月还完之后,你就不欠钱了嘛,应该等于0。

        然后我们每个月。每个月他的还款额,这个还款额是本金加利息啊,叫做大A这个大A呢是包含本金啊加利息的。好,我们现在就想问,如果我最开始欠款是12万,A零是12,那么每个月还多少钱才能够把这12万全黄光呢?我们看啊这个顺序是咋样的。首先呢我们知道A零呢就是12万,这就是第一个月啊,然后ae是什么,A一就是你在第一个月还完钱之后,还剩的贷款。应该这么算,首先你欠了12万A0,但是经过一个月呢,他这个A零会产生利息,所以你欠银行的钱变成A0乘以1加上。0.5%了,因为它产生的利息,所以变成了这么多了。然后你不还还了A吗?所以他减A好,这就是第一个月还完钱之后,你剩的钱第二个月还完钱之后,你剩的钱是多少呢?那就是。

        你第一个月欠的钱乘以1加0.5%,他要升息,然后你再还A哎,一直这样下去,到第12个月,第12个月你欠的钱就是第11个月欠的钱乘以1加0.5%。我的生息,然后再减去A最后你让这个数得0。也就是说呢我们有这样一个比较复杂的这样一个方程啊,从你最开始欠12万,每次都去掉A之后,最后得出零了。你得把这个A给我算出来,对吧?经过计算这个A有多少呢?A等于1032 8元。也就是说假如你还12个月,每个月还10328的话,那么最后12个月还完,你刚好。不欠银行钱了,这就是所谓的等额本息法。至于说具体这个数怎么算出来的公式有点复杂,我们这里可以不写了,你在网上随便一搜贷款计算器,他都会帮你算出来的,非常简单啊。那我们看如果每个月还了这么多钱,你的利息有多少呢?每个月的利息是328,328乘以12个月,最后算完了是3936元。我们看相比于刚才等额本金法的3900元要稍微多一些啊,但也没多多少,对吧?他多了三十多块钱啊,这就是等额本息法的特点。它呢每个月还款额是固定的,所以比较好安排我们的生活,对吧?不像等。

        本金最开始还的钱比较多,所以我还的钱比较少。但是呢它的缺点就是他最后的力气会稍微多一些啊,但其实不会差别特别特别大啊,还是基本上是差不多的。虽然也多了一点。呃,等额本息法也好,等额本金法也好,这两种方法最后算出的利息都不到。这个利息原因就是因为他不停的还本金的时候,他会把本金产生的利息减少。那这样我们就可以给你回答第一个问题了。这个问题就是如果我已经比如说我贷款30年,我已经还完了十年了,那么我现在提前还款会不会吃亏呢?你注意啊,你还了十年的时候,你已经还了很多的利息,但这些利息都是前十年。产生的后20年的利息,他银行还没有收米的。所以如果现在你一次性的把所有的本金都还掉了,你说再也不用还利息了,所以你是不会吃亏的啊,因此。提前还款是不吃亏的。

        但是有人呢说我现在不是在银行贷的款,我是小额贷款公司贷的款。那你可就要小心了。很多小额贷款公司是有很多坑的,虽然看起来力气好像不是那么高,但是实际利息要远远超过他说的。怎么回事儿呢?我们来研究一下啊,比如说有一个小额贷款公司啊,看看它的坑有哪些地方。首先第一个坑啊,比如说小贷公司跟你说了,年利率12%。哎,你看一下,好像也没有太高嘛,银行6%,它12%好像高了一倍也还可以接受,对吧?但是实际上它远远超过这个值,为什么呢?首先第一个啊,你带12万。很有可能他就跟你说121000年吧,对不对?12万乘以12%,结果就是1.44万,这就是你需要还的利息。那么这和银行相比就不一样了,银行是逐步收你的利息,你如果提前还款了,那么你的利息就不用再交了。而且在还本金的过程中,利息会越来越少。但是在在我们公司很多不是这么干的,他直接用你的总贷款额乘以年利率,对吧?你虽然每个月可能都在还钱,但是他没有算你利息的减少,他还是按总额来计算利息的。

        所以这是第一个坑。因此你贷款的时候,你要问清楚了,你到底这个利息是怎么算的,还款的方式是怎么算的吧,这是第一个问题。第二个问题呢,很多小额贷款公司会利息先付。啊,利息先付,什么叫利息先付呢?我们举个例子啊,你还是贷款12万元,12%的利息一算14400,对吧?所以呢他给你12万的时候,他就已经把利息扣出去了,他只给了你12万减1.4 4万,他只给了你10点五六万。啊,你拿到手了就这么多钱,而且呢你每个月还得还钱,你不用还利息呢。因为历史已经签收了,你每个月还一万,然后共12个月。你现在看起来感觉好像利息还是12%,但实际上不是你注意看,你本来是想贷12万的,但是他只给了你10点五六万。所以说实际上你的贷款额只有这个数啊只有这个数。然后你每个月还了1万块钱,这个额是固定的,对不对?每个月还一万,如果你说每个月还一万,一共贷了10点五六万,把这两个数字分别带到我们等额本息一种还款方式去算的话,你会发现如果A零是。10点五六万,而每个月还款额是1万的话,你仔细计算利息,你会发现按照等额本息的利率算法,它的结果是24%的利息。

        啊,远远超过他名义上12%的利息。所以从这几个角度来看呢,你这个利率啊实际上是非常非常高的。只不过他忽悠你的时候可能不会这么说。那所以你要看清楚啊。这种贷款方式,他和银行贷款方式的区别是,第一个。你不停的还钱,但他本金产生的利息并不减少。第二,很多是先付利息。再给你加个手续费,那你利息就更高了,对不对?因此大家如果想借钱呢,最好还是通过银行来。

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