日本房地产是如何崩盘的?李永乐老师讲泡沫经济

作者: admin 分类: 科学 发布时间: 2021-09-06 15:22

        广场协定啊是对日本的房地产崩盘有很大的责任的啊,虽然他可能并不是主要的原因,但是他也是一个导火索。这个广场协定是怎么回事呢?我们啊来谈一谈在广场协定之前,日本的经济情况。日本呢在1945年战败的时候呢,变成了一片废墟啊,这个国家完全是从一片废墟里面这个重新建立起来。但是日本有很好的经济基础和科技基础,对吧?他的人才的素质比较高。所以啊日本在战后经历了很长时间的飞速发展,最重要的原因呢当然就是美国的福祉。

        扶持啊美国对于日本的扶持力度是很大的。比如说呢美国向日本开放自己全部的市场,你日本的东西到我这来,我全都不加关税啊,还有呢就是二战的战争赔款。美国人说我也不要了,而且我还让其他的一些人也都不要要。啊,您日本你就发展经济,这样一来呢你就可以帮我遏制苏联,对吧?啊,美国还帮助日本,比如说搞奥运会啊,搞一些基础设施建设呀。所以日本在战后啊30年的时间里面,经济高速发展。他每年的GDP增长有9%这么高啊,能够这么高的这个经济增长持续这么长的时间。这在世界历史上都是非常少见的啊,所以日本经济的很短暂的时间,经济就完全恢复了。

        那么到了1968年的时候,日本已经超越了德国,成为世界第二大经济体。1968年的时候就已经是世界第二大经济体了啊,所以日本的恢复速度呢是非常快的。而且呢到了到了1980年的时候,日本不仅仅从经济总量上来看是世界第二的经济体,而且他的人均GDP也已经达到了1万美元。人均gdp达到1万美元,那已经是世界一流的发达国家。所以从此呢日本进入了发达国家俱乐部里面,日本的贸易类型呢主要是出口型的、外向型的。而且它的第一大贸易伙伴。

        显然就是美国啊,日本的贸易有40%都是对美国的贸易,在日本的贸易之中呢,它主要出口的产品有家电。比如说日本的电器啊,在80年代的时候那是非常好的家电,还有汽车。现在日本的汽车产业也很厉害,其实还有半导体啊等等吧。半导体。比如说啊计算机芯片,这日本生产不出来,但是除了芯片以外,其他的技术日本都做的非常好。那么他把这些产品呢就卖给了美国,结果就造成了这个美国的这个贸易逆差啊非常大。在1985年的时候1985年的时候呢,日本对美国的贸易顺差已经达到了462亿美元。也就是说美国一年的贸易逆差有1000亿,其中有一半都是日本贡献的。

        比如说每。活呢进口了很多日本的产品,但是呢日本却没有进口美国同样多的产品。啊,所以这样一来呢很多钱就流到日本去了。我记得我很小的时候看过一部电影啊,叫做回到未来。就是80年代的一个年轻人,回到了过去20年代的时候。

        然后呢,这个他拿开的一辆车,好像是日本造的。让病人就说你看这个车坏了,那很显然就因为他是日本造的,然后结果这个小孩儿就说了,所有的好东西都是日本造的。这就说明啊在那个年代里面呢,日本的产品在美国实际上是非常好非常流行的啊。每年被日本转过去这么多钱,美国人心里当然很不舒服了。一看自己的小弟长得比自己还大,怎么办,是吧?想了一些办法,比如说通过一些贸易争端的办法啊争端。呃,对某一些日本的产品呢征收很高的关税。

        比如对摩托车征收百分之百的关税,对计算机征收100%的关税啊,限制你的这个某些东西,比如叫车的出口啊。同时还强迫你必须要多进口美国的农产品,这就跟我们今天美国人和我们做的这个贸易争端是差不多的。但只不过当时他是对自己的小弟日本开刀的啊,但是仅仅是这些措施其实还不够。所以美国人最终想到的一个问题,为什么日本能。东西这么畅销呢,就是因为日本的劳动力价格便宜,或者说日本的东西便宜,为什么美国的东西不畅销呢?因为它贵,所以我们如果调整日美之间的货币汇率的话,才能从根本上解决这个贸易逆差的问题。所以最终呢美国人把这个矛头指向了这个汇率问题。

        在这样的背景下呀,广场会议就召开了。在1985年9月22号的时候。在美国纽约。啊,广场饭店。有五个发达国家的。财政部长或者央行行长齐聚一堂来开会。这五个发达国家呢就是美国、日本、英国、法国和西德。

        那么这五个国家的会议主要议题呢就是如何解决美国的问题。那最后呢大家。这个相当说在一个结果,结果呢就是通过共同的努力促进美元的贬值。扩建美元的贬值。为什么美元贬值了就可以解决问题呢?因为美元贬值了之后呢,外国的商品到了美国之后,价格就会变高。因为美元便宜了,那价格就会变高,所以美国的进口就会受阻。同时呢美元便宜了之后,美国出口是以美元计价的。产品就会变得便宜。所以美国的出口业就会增长,他也容易解决国内的一些问题啊,那么这个协议当时有两种说法啊,一种说法呢,就是说这个协议是美国逼迫日本签订的。啊,说这个日本作为美国的跟班,他没有办法。

        那么第二种说法就是这个协议他是日本人自己提出来的,说日本人自己为什么要提出一个损害自己利益的协议呢?因为你要注意的知道啊,美元如果贬值了的话,美国的这个国债可就跟着贬值了。日本当时持有大量的美国国债,那这个国债会贬值,比如50%。那你日本的资产就缩水了,但日本为什么要提出这个协议呢?首先呢是因为呢日本和美国的贸易关系非常紧密。如果有一天美国崩了,那日本也好不了。所以他要防止这件事出现。啊,这是第一点。第二点呢就是日本一直想在国际事务上多发挥一些作用,来促使自己大国形象的树立。因为他在二战之后一直是战败国的形象嘛,所以他希望啊这在国际上多做一点贡献。除了对于美国这件事以外,他对中国其实也有很大的贡献。就是在80年代的时候呢,日本跟中国建交了之后,就开始对中国进行这个无偿或者低息的贷款。

        这个贷款一直持续了40年,去年的时候才结束啊。那这个贷款呢,这40天的时间里面,一共有三百多亿的美元帮助中国建立。比如说很多的这个医院呢,很多的基础设施建设啊,比如中日友好医院,就是日本人无偿捐的啊。从这一点上来看呢,日本在国际事务上确实发挥的一些积极作用。啊,那么不管这个协议到底是美国逼日本签的,还是日本人自己提出来的。反正最后这个协议是签了,签了之后。日本呢有什么样的影响呢?我们来看第一个影响就是日本的出口,出口业受阻。啊,出口受阻,因为呢这几个国家一起啊抛售美元,买进其他国家的货币,所以就造成了这个美元的贬值。比如说一美元原来可以兑换250日元。但是呢,经过这个协议操作啊,一美元只能换120日元了。

        那后来好像只能换七十多日元了,就是日元升值的非常厉害。那咱们可以想象一下啊,你本来日本的产品到美国去,比如说在日本卖250日元,到美国应该卖一枚。对吧结果现在呢到美国就卖2美元了,那东西贵了嘛,所以美国人就不买了,对吧?所以出口就受阻。那么一旦出口受阻,日本经济会受到影响,所以日本人担心自己经济会衰退。所以采用了一个措施,什么措施呢?就是降低利率。降低利率啊,降低银行的利率,降低利率之后呢,就可以促使企业更多的这个贷款。然后呢这个促进生产,对吧?啊,在几年的时间里面啊,日本的利率从5.5%。连续三次下降,下降到2.5%,2.5%。说起来好像现在看起来也不低呀,但是呢是现在啊现在那个时代美国的利率是很高的。那他这个利率其实是要很实是已经相当低了。

        除了这个出口受阻,所以降低滴滴以外啊,还有一个问题,那就是日元的升值造成了什么呢?造成国际上的一些热钱。资金涌入,日本,资金涌入啊,比如说吧有一些日本的老板本来在美国买国债,一看呢美元不行了,他就把国债卖了,然后回到日本来把钱存到银行里。你存到银行里会有什么结果呢?那就是银行给钱就多了,银行以前多了,他得把这个钱带出去啊啊于是就造成了这个贷款的增加。当时呢每一个银行的业务员啊,他都有一定的任务就是。你必须得多带出一些钱去啊,所以银行业务员4处跑不是穷,你存钱是求你贷款啊。就因为当时银行里的钱太多了,我们分析到这儿就能够看的出来啊这个协议。最终呢还是落到了日本的银行或者说货币政策货币政策上。那么这个货币政策执行了之后,又有什么样的结果呢?啊,就造成了一个巨大的泡沫。什么叫泡沫?如果一个东西啊价格越贵,买的人越少,这就不存在泡沫。它最终会有一个均衡点。

        但是如果一个东西他越贵,反而买的人越多,这就会形成泡沫。比如说股市。他越高呃,人就愿意买,因为这样一来的话自己资产会增值,对吧?比如房子啊,如果他越贵,我就越院是马云。这样一来的话呢,我的资产也会增值,你要便宜的我反而还不买,是吧?这样就会容易形成泡沫。那么日本呢也是一样,首先就是日本的股市。因为啊钱时代太多了,所以很多人呢就把钱投到股市里面,造成了股市疯涨。在1989年,也就是在日本的这个呃,广场协议签订之后,四年啊这个日本的日经指数啊涨到了39000。857点涨到这么高,但是在四年之前呢,日本的股市指数还不到1万点。也就是说呢日本在四年之内股市涨到了原来的400%,那涨的非常非常高。除此之外就是日本的房地产了。日本的房地产我们知道呢日本是一个地少人多的国家,对吧?那么所有的人呢都想往这个呃东京大阪这样的大城市里编辑。所以流行一句话叫做东京,大阪永远涨啊,日本永远。世界第一。那这这样的情况下呢,大家就疯狂的去买地啊,地价多少呢?东京圈啊平均的地价已经达到了30万美元。30万美元每平米,就是这个数据可能不太准啊,就是平均的地价大概是这个数的范围啊。相比于几年以前呢,大概也是涨了400%。跟股市是起步的,这个价格还是当年的价格,那现在特地通货膨胀的话,这个价格就会更贵。当时有很多关于房地产的传说啊,比如说有一个这个看门的老人,他工作了40年,一句也没什么钱。后来他要回回乡下了,就把自己在东京的一个很小很小的一个小屋子给卖了,结果卖了多少钱,卖了800万美元,有卖了这么多的钱,一下子成为千万富翁,衣锦还乡了。在房地产和股市的双重刺激之下,所有的日本人都感觉自己非常有钱拿。日本永远是世界第一的科技水平,是最发达的人,也是最有钱的。所以呢所以刺激的人们的消费,那么。日本人到全世界各地的奢侈品店去疯狂扫货啊,就跟我们今天中国大妈一样疯狂的扫货。所有人都把日本人当成是财神爷,而且呢日本人也四处投资,比如到美国去。当时东京的23个地区的地价加起来能把整个美国买下来啊,就这么贵。于是呢这个日本人跑到美国去说,我们把这个洛克菲勒大厦买下来吧。美国的地标性建筑结果真的就买下来了,对吧?啊,就是就是这么的疯狂。不过我们也要知道,不管是股市还是房市,他一但价格超高了之后呢,总有一天是要破裂的啊,终于这个泡泡也就破裂了。这个泡泡的破裂呢,我们不得不谈一个人,这个人呢名字叫三重野康,三重野康啊。这个人呢其实在之前日本经济泡沫出现的时候,他就已经敏锐的感觉到了,他就一直在要求下这个日本的央行说要提高利率,但是当时没有人理他啊,后来他自己当了央行的行长了,于是就开始执行自己的政策。不怎么聊,不怎么。个你手相啊,他自己去执行政策,他的第一个政策就是在1989年开始的。到1992年这段时间提高利率啊,它延续的提高利率。提高利率了之后,那自然而然这个利息高了,贷款的人就少了。这个银行就想我得把这个贷款的钱收回来,对不对?于是派人去收钱,那么派人去收钱的时候,有些人拿到这个钱去炒股了,那自然就得从股市里边撤出来,是吧?于是股市就下跌。那么在这个三年的时间里面呢,股市就下跌了50%啊,而且交易量呢也减少了90%。从此之后呢,日本的股市进入了20年的熊市。啊,这个最低的时候跌到了七千多点,缔造的原来的五分之一还不到。那直到2010年之后,日本的股市在稍微有点起色。但是到了今天,距离这个最高点位其实还是差很远的。不过呢房子相对于股市来讲还滞后一些。91年的时候政策已经出了,结果,房价还在涨。那就三重野康一看不听话是吧?季月初出猛招,在1992年的时候,日本呢推出的地产税啊,也就是所谓的房产税吧。这个地产税啊,那你买到地之后,你就要每年不停的交钱,同时呢还限制了土地的这个融资。这一剂猛药支出啊,房价也应声而跌啊,这个东京的房价很快呢也就跌到了原来的四分之一,直到今天也没有恢复到当年的。这个水平许多买了房子的人,因为资不抵债呢,把这个房子呢都交回到这个银行去了。但是这样的话你就要宣布破产,就是你没有地方住的啊,你有些人为了有自己房子住,所以不敢宣布破产。于是呢。是这一辈子都在还这个房子的钱。在日本经济泡沫的这个过程之中呢,许多人倾家荡产,这里面有普通人,当然也有商界的大老板。我们举个例子啊,比如有一个百货公司名字叫八佰伴。当时是日本第一的百货公司,这个百货公司的老老板呢叫和田一夫。当时银行的职员就忽悠他,说你呀要盖百货公司,你要买地你要买地,你就得贷款,你多买带点款,你多买点地。以后你不光百万公司能挣钱,你自己的地还挣钱。结果呢这个和田一夫就听信了这个话,后来经济泡沫被刺破了,他资不抵债了。他通过一系列的方法筹集了320亿日元。银行的人就来了,说你先把这个钱还给我,然后呢,你的股市股价就会涨,然后我再把这个钱带给你。这个和田一夫,把这个钱还了之后,银行的人就再次消失了,再也没有出现过。97年的时候呢,这个800万百货就宣布了破产。这样的一个商界皇帝,最后就成了一个无家可归的流浪汉。我们从日本经济泡沫的故事可以得到很多启示。比如说呢美国这个跟日本签的广场协议,其实只是生了一个诱因。那么真正使得日本经济出现泡沫和破裂的是他错误的货币政策在不合适的时间呢实行了宽松的货币政策,造成了日本的这个货币泛滥。同时呢在刺破泡沫的过程中也过于粗鲁,使得这个日本经济的硬着陆。所以这个损伤呢非常巨大。在2000年的时候,日本人写的一本书叫失落的十年。在2010年的时候,美国人又写了一本书叫失落的20年。可能到了2020年的时候呢,中国人又要写一本书,叫失落的30年。都指的是日本呢到现在为止还没有从当年经济泡沫的这个破裂中啊恢复过来。不过幸好啊日本依然是世界上最发达的国家之一,它是世界上最大的债权国。加点阴后有的是钱,所以他挺过了这一次难关。同时呢在几十年的时间里面,日本也实现了产业结构的升级,它的科技水平也一直走在世界的前列。他的医疗、教育、福利体制、人均寿命等等,都是世界上最好的国家之一。重要的是,日本在经济泡沫破裂之后呢,进行了30年的反思。他们明白了,努力工作会获得比炒房子炒股更好的生活。也许只有经济的日本这样的繁华之后,才真正明白平凡生活的难能可贵。

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